Warum glaubt uns niemand, wenn wir über die eigentliche Basis einer erfolgreichen Kurzzeitvermietung sprechen? In dieser Folge räume ich mit dem Hochglanzbild auf, das Airbnb und große Teile der Branche verkaufen, und erzähle dir, welcher Monat mich in meinem ersten Jahr eiskalt erwischt hat. Wenn deine Wohnung zwischen den Saisons leer steht, solltest du diese Folge nicht verpassen.

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Ich freue mich, dass du hier bist. Und heute sprechen wir über die

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Picky Folge. Touristen füllen Lücken, Monteure füllen den Kalender. Und ich möchte mit euch dabei etwas aufmerksam sein und euch auf etwas aufmerksam machen. Ich möchte nämlich mit euch einmal

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mögliche Szenarien durchgehen. Und vor allem möchte ich euch zeigen, warum wir seit Jahren auf die unbeliebte Zielgruppe setzen.

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Denn wenn ich das erzähle, glaubt uns keiner. Der Markt hat ein Bild von Kurzzeitvermietung im Kopf, was ganz gefestigt ist. Tolle Fotos, Pärchen, Wochenendtrip, Jochen, Schweizer Erlebnisse, Instagram taugliche Aufenthalte, so instagramable wie nur möglich. Das ist irgendwie das Bild, das auch die meisten Vermieter selbst verkaufen wollen, weil es sich gut anfühlt. Und natürlich, weil es auch wirklich gut aussieht auf den sozialen Netzwerken.

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Und Monteure passen irgendwie nicht in dieses Bild. Keiner kann sich eine ausgelassene Monteurrunde vorstellen, die zusammen auf der Couch sitzen und Friends gucken, die zusammen das Bier anstoßen und auf einen Feierabend sich gemeinsam freuen. Es gibt irgendwie keine positive Assoziation mit dem Wort Monteur. Und genau deshalb glaubt euch niemand, wenn ihr sagt, dass das die eigentliche Basis ist.

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Das widerspricht dem Bild, das die Branche sich selbst erzählt. Airbnb tut gut daran, das komplette Image von Kurzzeitvermietung auf genau diese touristischen und tollen Familiennamen Aufenthalte zu bringen. Es geht darum, Erlebnisse mit der Übernachtung zu schaffen und diese auch nach außen zu präsentieren und die Wahrheit gegen diese glänzende Selbstdarstellung der ganzen Nische.

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Sind

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Zahlen, Daten und Fakten. Deswegen gehen wir jetzt einmal in eine strukturelle Schwäche von Touristen rein, denn die haben natürlich ihre Nachteile, die sie mit sich bringen. Und eine der großen Nachteile sind Saisons. Wir haben also eine starke Saisonalität. Touristen Buchungen konzentrieren sich eben einfach auf Wochenenden ferienzeiten oder ganz bestimmte warme Monate. Und dazwischen entstehen natürlich Lücken, Lücken, die Umsatz kosten.

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Gleichzeitig erfahren wir einen erheblichen Preisdruck, denn die touristische Nachfrage ist die am stärksten umkämpfte und am meisten von Airbnb und Booking dominierte Kategorie. Hoher Wettbewerb, volatile Preise.

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Unabhängig von Trends, Wetter, Großereignissen. Wirtschaftslage im Reiseverhalten.

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Das ist das, was wir uns eigentlich auf die Fahne schreiben wollen. Unabhängig zu sein in unserer Vermietung. Und der für mich entscheidende und große Nachteil dieser Zielgruppe ist die Buchungsdauer. Die Aufenthaltsdauer ist oft zwischen 1 bis 3 Nächten. Wir haben natürlich auch saisonale Regionen oder Ferienregion, wo man durchaus mal Buchungen von sieben Tage bis zehn Tage bekommt, gar keine Frage.

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Aber in den allermeisten Fällen werden touristische Wohnungen ähnlich zu Hotels gebucht. Und das bringt natürlich einen enorm hohen Reinigungs und Kommunikationsaufwand pro erzielten Euro. Und wir haben, und das darf man auch nicht vergessen, ganz viele Sollbruchstellen, wo etwas schiefgehen kann, wo etwas nicht so klappt, wie wir uns das vorstellen. In einer sehr gehäuften Anzahl beispielsweise drei Nächte Aufenthalt sind, wenn wir lückenlos vermieten, zehn Check ins pro Monat, zehn mal Reinigung, zehn mal Check in Prozess zehn mal Gast Datenblatt ausfüllen, zehn mal potenzielle Diskussionen mit den Urlaub und vor allem zehn Mal die Möglichkeit, dass etwas nicht so läuft, wie wir uns das vorstellen.

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Und jetzt kommen wir im nächsten Part quasi zur eigentlichen Stärke bei Monteur. Es gibt eine sehr, sehr hohe Planbarkeit. Wir haben also extrem viele Möglichkeiten, unseren Revenue und unseren Umsatz im Voraus zu bestimmen. Denn Monteure buchen oft wochenlang am Stück, oft wiederkehrend über Projekte hinweg. Und das ist genau das, was es attraktiv macht im Vergleich zur touristischen Kurzfristigkeit.

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Gleichzeitig haben wir einen deutlich geringeren operativen Aufwand pro Nacht weniger Wechsel, weniger Reinigungen, weniger Gäste, Kommunikation. Weil wenn sie einmal drin sind, sind sie drin. Und wir haben durch dieses geschönte Bild in den Medien, aber auch in den in den Buchungsplattform einen viel geringeren Konkurrenzdruck um diese Zielgruppe, weil kaum jemand wirklich aktiv dafür wirbt oder die Grundvoraussetzung für einen erfolgreichen Monteur Aufenthalt schaffen möchte und diese Zielgruppe auch eher oft strategisch vermieden werden soll.

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Also mein Idealbild einer perfekten Airbnb Wohnung war eine Wohnung, die so ausgestattet ist, dass ich gerne einziehen würde. Und zugegebenermaßen hat das in Leipzig auch anfänglich extrem gut funktioniert und ich wurde in meinem Gedanken und in meinem Zielbild massiv bestätigt. Bis zu dem Moment, wo die harte Nebensaison kam. Und in Leipzig ist die harte Nebensaison Januar und Februar.

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Keine Messen oder kaum Messen, keine nennenswerten, zumindest wenig geschäftlicher Kontakt, weniger touristischer Fluss. Es gibt kaum Events, Konzerte, sonst irgendetwas, was in dieser Zeit wirklich in die Stadt lockt. Bis auf ganz wenige Angebote. Und das führt natürlich zu einer massiven Überkapazität. Egal, ob das jetzt Hotels sind, Ferienwohnungsparameter, all das ist in Hülle und Fülle in dieser Stadt verfügbar.

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Und ich habe meinen allerersten Nebensaison Monate, den Januar, in meinem ersten Geschäftsjahr mit 600 € Umsatz abgeschlossen. Ich hatte trotzdem 50 ins bedeutet fünf mal Reinigung, fünf Mal Wäsche waschen, fünf mal Aufwand mit einem Check in Prozess und viel Gäste Kommunikation. Und ich bin gerade so, weil ich noch selber gereinigt habe und selber Wäsche gewaschen habe und meine Zeit mir nichts wert war.

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Kostendeckend aus der Nummer rausgekommen. Und das klingt verrückt. Ich weiß, die Mieten in Leipzig waren damals auch noch andere, aber es wäre so easy gewesen, mit dieser Wohnung gutes Geld zu verdienen, hätte ich gewusst, was ein Zielgruppensplit oder eine hybride Ausstattung mit der Wohnung hätte machen können. Und das ist etwas, was ich euch einfach mitgeben möchte. Denn über die Jahre hat sich ein Trend bei mir entwickelt in meinem Portfolio, der nicht umsonst dort steht, wo er steht.

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Also wir arbeiten aktuell ausschließlich im hybriden Konzept. Wir haben ausschließlich Einzelbetten, wir haben ausschließlich Schlafzimmer und auf Wohnzimmer verzichtet. Teilweise arbeiten wir mit kleineren dabei oder einer möglichen Dekoration, die einem Wohnzimmer nahekommt. Aber wir verzichten niemals auf vollwertige, hochwertige, gute Einzelbetten in den einzelnen Räumen. Und das mag für den einen oder anderen etwas befremdlich wirken. Und ich weiß, wir haben auch unzählige, die bei unseren Coaching starten, dann sagen Oh, es fühlt sich aber nicht so richtig an, glaubt mir, hört auf die Beratungs Inhalte, die wir euch mitgeben.

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Hört darauf, was ich in dieser Podcastfolge erzähle. Es wird euer Leben als Gastgeber nachhaltig komplett ins Positive verändern. Denn die Kernidee ist ja nicht Wir entscheiden uns für Monteure oder Touristen, sondern gestalten die Wohnungen so, dass die die Schwächen der jeweils anderen Zielgruppe ausgleicht. Also es ist super wichtig, dass wir gewisse Grundvoraussetzungen schaffen, die sowohl Touristen als auch Familien als auch Monteure ansprechen.

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Und dazu gehört zum Beispiel eine flexible Bettenkonfiguration. Es sollte die Möglichkeit geben, je nach Tilgruppe in einem Doppelbett oder in einem Einzelbett zu schlafen. Das funktioniert über Betten, die man miteinander verbinden kann, die man zusammenschieben kann und die sowohl für Monteure als auch für Familien als sehr gemütlich und hochwertig wahrgenommen werden. Das hat nämlich eine UrLaubt Ästhetik. Ja, also das funktioniert auf den Plattformen trotzdem gut.

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Wir haben tolle Bilder, die damit einhergehen. Die zweite wichtige Komponente für das hybride Konzept ist übrigens die Lost Strategie, also den Minimum.

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steI, also der Mindestaufenthalt, so agil und hybrid zu gestalten, dass wir da maximale Flexibilität rausholen. Wir haben also unterschiedliche Mindest Aufenthaltsdauer zu unterschiedlichen Zeitpunkten. Wenn ihr bei uns im Portfolio jetzt für Ende Oktober eine Wohnung sucht für drei Tage, werdet ihr kein Ergebnis angezeigt bekommen. Wenn ihr aber heute für morgen eine Übernachtung sucht, eine einzige Nacht, werdet ihr wahrscheinlich zumindest die Wohnung, die nicht gebucht sind, angezeigt bekommen.

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An nahezu jedem Standort von uns, weil wir den dynamischen Mindestaufenthalt sehr kurzfristig sehr tief herabsetzen.

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Es ist also viel wichtiger als mit den Preisen mit Lastminute usw zu arbeiten, dass wir die Mindest aufenthaltsdauer flexibel gestalten, je nach Anfrage, Zeitraum. Auch wichtig ist die sind differenzierte Kanäle. Also wir haben sowohl Kanäle, über die wir ganz gezielt ausschließlich Monteure ansprechen. Und wir haben auch Kanäle, wie erwähnt aktiv, wo wir vermeintlich ausschließlich Touristen oder Familien oder sonstiges ansprechen, also eine touristische Zielgruppe.

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Es passiert natürlich, dass Touristen die Seiten wie Monteurzimmer kennen, auch darüber gucken, in der Hoffnung, dass sie eine günstige Übernachtung finden. Und es passiert auch, dass Monteure über Airbnb buchen, was zugegebenermaßen aber beides recht überschaubar und selten ist. Ja, dann gibt es noch natürlich das Thema Preisdifferenzierung. Wir haben unterschiedliche Preise für unterschiedliche Momente. Bedeutet Das Wochenende ist in aller Regel dank dynamischer Preisgestaltung und höherer Nachfrage teurer als unter der Woche.

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Und so kann man einfach auch ganz gut die Wohnung kalibrieren. Auch wenn wir eine Anfrage für drei Monate bekommen, bedeutet das bei uns nicht, dass wir den Preis für uns unattraktiv gestalten und auf 25 € pro Nacht pro Person gehen, sondern wir ermitteln einen Gesamtpreis für die Buchung, generieren daraus einen Durchschnittspreis pro Nacht und gucken dann in der Verhandlung, wie lange sich die Leute komitee, ob wir da ein bisschen entgegenkommen oder ob wir das Ganze genau dabei belassen.

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Kommt auch immer so ein bisschen auf die Firma an und auf die Ansprüche, die gestellt werden. Aber man kann auch mit Monteuren richtig gutes Geld verdienen, mit dynamischer Preisgestaltung, weil natürlich auch die von Anfrage oder Nachfrage und Angebot im Markt abhängig sind und eben nicht immer ja die günstigste Unterkunft auf Monteurzimmer haben wollen, die eher einer JVA ähnelt.

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Denn auch die Ansprüche von Monteure, die auf Baustellen unterwegs sind, sind massiv gestiegen in den letzten Jahren. Und das letzte der die Kommunikation bzw der Betrieb, das sind natürlich unterschiedliche Erwartungen. Monteure wollen alles möglichst unkompliziert, funktional, braucht keine empathischen emotionalen Texte und viel drumherum. Und Touristen wollen Erlebnis, wollen Möglichkeiten. Was kann ich erleben? Wo kann ich essen gehen?

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Was ist deine Empfehlung für Aktivitäten? Sie wollen möglichst emotional abgeholt werden, weil die Reise an sich emotional ist. Es ist. Es ist Freizeit. Es ist das Ziel, eine tolle Zeit zu haben. Und bei Monteuren ist es so ziemlich genau. Das Gegenteil ist das Business. Es ist Geldverdienen. Es geht um die Sache. Es ist zweckmäßiger und die Unterkunft muss einfach nur eine gewisse Grundparameter erfüllen.

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Und genau das ist quasi der große Unterschied. Und ich glaube, daraus kann man sehr gut mitnehmen, das Monteure die Baseline sind. Also Monteure bringen ein gewisses Fundament an Option und an Einkünften und Touristen bringen Spitzen, gehen auf Konzerte von Taylor Swift und bezahlen 400 € die Nacht hier auf andere Großevents gehen zu Fußballspielen, bezahlen in der Hochsaison deutlich mehr Geld pro Nacht, als das vielleicht Monteure gerne würden.

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Und so gibt es für uns quasi die Möglichkeit, über Monteure ein Fundament zu haben und mit Touristen Lücken und Spitzen abzudecken und zu füllen. Oftmals ist das tatsächlich nicht so möglich, weil die Monteure verlängern und verlängern und verlängern und wir dann immer wieder erneute Rechnungen durch schicken. Aber es gibt natürlich auch Konstellationen und Standorte, wo die Monteure von Montag bis Freitag bleiben und dann wieder auschecken.

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Und den nächsten Montag bis Freitag wiederkommen. Und so hat man verschiedene Möglichkeiten und Konstellationen. Wichtig ist einfach nur, dass ihr versteht, dass Monteure nicht gleich böse sind und Touristen nicht gleich gut. Wir hatten mindestens genauso viel Ärger mit touristischen Buchungen als mit Monteur Buchungen. Und gerade wenn die touristischen Buchungen nur eine Nacht sind, dann kann man davon ausgehen, das wird irgendwas gefeiert.

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Das wird die Wohnung saumäßig hinterlassen. Ich kann euch wirklich die Crew testen, Geschichten erzählen. Darüber könnte man theoretisch auch ein komplettes Buch verfassen. Was man in unseren Wohnungen alles schon getrieben hat, was alles schon passiert ist, was dabei rausgekommen ist. Aber darum soll es gar nicht in dieser Folge gehen, sondern mir geht es darum, dass ihr den Wert versteht, den Monteure in eurem Portfolio bringen können und ich hoffe, dass das rübergekommen.

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Schreibt mir doch gerne mal hier bei Spotify oder bei Apple Music in die Kommentarspalte, wie ihr genau arbeitet oder connected euch mit mir auf Instagram und schreibt mir dort eure Erfahrungen. Vielleicht mache ich auch mal wieder eine Community Folge, wo ich Sprachnachrichten hintereinander schneide und euch selber erzählen lasse, was eure lustigsten Geschichten sind. Ich freue mich drauf. Wir hören uns in der nächsten Woche Und jetzt viel Erfolg beim Umsetzen des hybriden Konzeptes.