Cuando hablamos de los activos de nuestros parques… ¿Por qué es importante evaluar su condición para poder lograr una mejor gestión en ellos? ¿Qué herramientas y procesos existen en nuestra industria para poder realizar una evaluación a conciencia de estos?  ¿Cómo puedo aprender a identificar las deficiencias en mis activos para poder entonces presupuestar su mantenimiento o reparación?

Si este instrumento de comunicación y promoción de los parques urbanos en América Latina ha llegado por primera vez a tus oídos, te damos la bienvenida y te invitamos a formar parte de esta comunidad, de este movimiento por mejores ciudades a partir de mejores experiencias de vida.

Hoy te vamos a contar todo sobre el curso “Realizando la Evaluación de la Condición”, tercer entrega de Academia Parques dentro de la Certificación en Operación y Mantenimiento.  Recorre con nosotros este camino que sin duda nos dará mucha información relevante para poder manejar de mejor manera el mantenimiento y reparación de nuestros activos y con esto poder alargar su vida útil y mejorar el rendimiento de nuestros parques y el servicio a nuestras comunidades.

En el episodio 63 de Podcast Parques hablamos en general de la operación y mantenimiento.  Hicimos un recorrido por el contenido del primer curso de la certificación en esta competencia tan importante.  Recuerda que desde la ANPR México y a través de Academia Parques, estamos ofreciendo currícula avalada por la Academia Mundial de Parques Urbanos, que te va a servir para mejorar tu práctica profesional.

Comenzamos este recorrido a través del episodio 63, haciendo una reflexión general sobre: 

Introducción a la gestión de instalaciones 

Lo primero que debemos recordar es que la gestión de instalaciones es una disciplina empresarial y de gestión que es relativamente nueva y que se identificó por primera vez a principios de la década de 1980, es decir, hace menos de 30 años.

Enfoque basado en activos para la gestión de nuestras instalaciones

Aquí comentamos que este enfoque se utiliza en la gestión de instalaciones de los parques más avanzados en el mundo y las razones son dos fundamentalmente.  

1.- Administración. 

2.- Rendición de cuentas.

El Proceso de la Gestión de Instalaciones y sus 7 componentes:

Aprendimos a identificar la prioridad y la condición de los activos lo que nos permitir crear planes a largo plazo para poder mantener nuestros activos durante sus ciclos de vida esperados.   

En este proceso que hay que seguir para llevar a cabo la gestión de instalaciones de manera integral pudimos platicarte sobre la importancia de delimitar:

•       La Misión de tu parque o sistema de parques

•       La evaluación de necesidades 

•       El Inventario de activos 

•       Identificación del trabajo.

•       Planificación del trabajo 

•       La Implementación Laboral

•       Evaluación      

Siguiendo con esta secuencia de cursos que cubren la competencia de Operación y Mantenimiento dentro de Academia Parques, hablamos en el episodio 67 de Los Datos y Métricas para la Toma de Decisiones. 

Parte de los puntos fundamentales que cubrimos fueron como:

•       Crear inventarios de todos los activos de nuestros parques

•       Reconocer la importancia priorizar

•       Comprender  que eso es un proceso y que están en juego nuestros activos 

•       Entender la importancia de mantener la condición de nuestras instalaciones 

Hablamos de conceptos como El Índice de Prioridad de Activos y de cómo es importante para poder:

1.- Crear un inventario preciso de nuestros activos y,

2.- Desarrollar un Índice de Prioridad de Activos y un Índice de Condición de las Instalaciones.

El día de hoy toca el turno a poder cubrir un siguiente tema, también conectado con los dos anteriores de esta competencia, que se llama La Evaluación de la Condición;  este paso complementa el proceso completo y encontrarás en la información que te daremos hoy, pistas importantes para seguir ordenando  y gestionando las instalaciones de tu parque o sistema de parques de manera adecuada.

La Evaluación de Condición.

Y es que todos queremos en nuestros realizar nuestro trabajo con una mejor planificación y con esto obtener mejores resultados resultados y menos "sorpresas", poder contar con una mayor responsabilidad fiscal y en última instancia, tener a nuestros activos en mejores condiciones.

Hay que ser conscientes que la acumulación de mantenimiento diferido es una situación evidente y que tiene una profunda relación con el envejecimiento de nuestros activos, muchos de los cuales se pueden encontrar en malas condiciones en nuestros parques. Para abordar estos problemas los estándares y mejores prácticas de la industria sugieren adoptar una estrategia de mantenimiento. El primer componente de esas prácticas es realizar una Evaluación de Condición.

La Evaluación de Condición nos permitirá entre muchas cosas:

•       Entender el papel que desempeñan en la Gestión de Activos

•       Distinguir entre una Evaluación de Condición Periódica y una Evaluación de Condición Integral

•       Identificar los pasos en el proceso de Evaluación de la Condición Periódica

•       Reconocer el nivel apropiado de detalle para documentar las deficiencias

•       Identificar deficiencias que se consideren inseguras o críticas

Antes de poder definir el concepto de la Evaluación de Condiciones es importante poder tomar conciencia sobre un concepto muy importante: El Costo Total de la Propiedad.  El costo total de propiedad de la instalación representa el costo total de poseer un activo específico durante el transcurso de su vida útil. Desde el momento en que se diseña hasta su disposición o reemplazo. 

El enfoque de la gestión de activos permite a los administradores y gestores de parques, pronosticar las necesidades futuras de un activo y presupuestar esas necesidades en consecuencia. Este pronóstico se conoce como gestión del ciclo de vida, una práctica que ayuda a evitar reparaciones imprevistas y costosas y maximizará la vida útil de tus activos.

Cuando hablamos de nuestros activos debemos entender que su costo total incluirá desde los planos arquitectónicos (su diseño), su construcción, uso, mantenimiento, reparaciones, o remplazo (en caso de que llegara a ser necesario). Todo este ciclo de vida puede durar meses o años según el tipo de activo.

¿Qué es la Evaluación de la Condición? 

La Evaluación de la Condición es un examen exhaustivo de un activo para determinar su estado actual e identificar deficiencias y es un paso vital en la mayoría de los procedimientos de gestión de activos como lo mencionamos en segmentos anteriores; la Evaluación de Condición proporciona un punto de partida desde el cual planificar y tomar decisiones.

¿Qué necesito para llevar a cabo la Evaluación de la Condición? 

Los siguientes conceptos pueden parecer un poco complicados, pero si te acercas a Academia Parques y tomas los primeros dos cursos de la competencia de Operación y Mantenimiento, podrás conocer más a fondo que para llevar a cabo la Evaluación de la Condición es necesario primer poder determinar el ÍNDICE DE PRIORIDAD DE ACTIVOS y el VALOR DE REEMPLAZO ACTUAL para activos, conceptos que cubrimos se cubren en ambos cursos.

Una vez que hemos podido correr estos procesos. realizar una EVALUACIÓN DE CONDICIONES nos va a permitir identificar las deficiencias más importantes en nuestros activos.  El siguiente paso es poder reportar dichas deficiencias y determinar puntualmente aquellas acciones correctivas que nos ayudarán a solución el problema.

Todo esto no se puede hacer si no conozco cuánto me cuesta o me costaría atender dichas deficiencias, es por lo que el siguiente paso tiene que ser el de crear una estimación de costos verificable y que además pueda ser presupuestada y operada.

Por último, debo revisar la relación entre el ÍNDICE DE PRIORIDAD DE ACTIVOS y el ÍNDICE DE CONDICIÓN DE LAS INSTALACIONES para ayudar a determinar cuales prioridades son las más urgentes de resolver.  De nuevo, puedes escuchar los episodios 63 y 67 para que tengas más referencias o mejor aún, puedes tomar los cursos para poder descargar materiales, guía de estudio, glosario y poder medir tus conocimientos a través de los exámenes.

Al final del día, la Evaluación de Condiciones es en su forma más simple nos va a servir para identifica el trabajo que debe realizarse en un activo antes de que se convierta en una emergencia. Al igual que la salud del cuerpo, la salud de un activo se basa en la prevención; las evaluaciones de la condición es la revisiones periódica que nos realizamos.

¿Cómo se relacionan la Evaluación de Condiciones y el Mantenimiento?

Ahora vamos a dar un siguiente paso y a explicar cómo la información recopilada de una Evaluación de Condiciones se puede utilizar para la gestión de una serie de actividades de mantenimiento; estas pueden y deben incluir:

1.-  El poder realizar una evaluación de mantenimiento diferido y con ello definir qué requisitos presupuestarios pudieran existir o ser necesarios cubrir. 

2. Planificar un programa de reducción de mantenimiento diferido que poco a poco nos ayude a reducir la brecha financiera sino y ampliar la esperanza de vida del activo.

3. Comparar las condiciones entre instalaciones similares. Puedes comparar edificios con edificios, senderos con senderos, etc…

Hagamos una Reflexión sobre la Evaluación de las Condiciones y la importancia de correr este proceso de manera continua para nuestros parques.

La recomendación es que la evaluación de condiciones sea una tarea periódica. Tú tienes que decidir  la periodicidad según el activo y tu presupuesto. No es lo mismo la evaluación de unos baños permanentes que la del sistema de riego del parque.  Debes pensar en evaluaciones de condición cada vez que trabajes o supervises uno de los activos de tu espacio y al conocer el estado de los activos en un momento dado, tienes que poder identificar los problemas menores antes de que se conviertan en problemas más graves.

¿Cuáles son los tipos de Evaluación de Condiciones?

Bueno, para todo hay opciones en la vida, y con relación a la evaluación de la condición existen dos tipos: la Evaluación de Condición Periódica y la Evaluación Integral de Condición. Ambos tipos de evaluaciones de condición son importantes para el mantenimiento y la reparación exitosos de los activos y recursos, pero difieren ligeramente.

¿Qué es la Inspección de Activos?

Por último hablemos de la inspección de activos, y es que Independientemente del tipo de Evaluación de la Condición que estés realizando, ya sea una Evaluación de Condición Periódica o una Evaluación Integral de Condición, deberás registrar ciertos detalles sobre las deficiencias para planificar y estimar los costos de lasacción correctivas que decidas implementar. 

Responder a las siguientes preguntas te ayudará a lograr un nivel mínimo de detalle y documentar la inspección.

¿Dónde?

¿Qué?

¿Cuáles son los detalles? 

¿Cuáles es la acción correctiva? 

¿Por qué?

¿Cantidad?

¿Cuándo?

Puedes profundizar entre las diferencias entre los tipos de evaluaciones y el cómo poder contestar mucho mejor todas estas preguntas dentro del 3er Curso - Realizando Evaluación de Condición dentro de la competencia de Operación y Mantenimiento en Academia Parques, ya disponible para ti y tus equipos.

Hasta aquí hemos llegado con el tema del día de hoy pero si quieres profundizar de este y muchos temas más te invitamos a que te unas a la ANPR.  Si aún no eres miembro, te estas perdiendo de grandes beneficios y acceso a muchísima información exclusiva que te va a ayudar a mejorar tu práctica profesional. Ya viene también el congreso mundial de Parques Urbanos, el cual también tendrá descuentos exclusivos para nuestros miembros.  Si aún no tienes tu membresía o la tienes que renovar, este es el mejor momento.

Gracias por ayudarnos a compartir podcast parques, hoy más que nunca necesitamos seguir empujando la agenda de los parques urbanos y espacios públicos en nuestras ciudades… cada vez que compartes estos contenidos, estás ayudándonos a hacerlo.

Recursos

Operación y Mantenimiento – ¿Estamos preparados? https://anpr.org.mx/operacion-y-mantenimiento-estamos-preparados/

Toma mejores decisiones utilizando datos y métricas https://anpr.org.mx/toma-mejores-decisiones-utilizando-datos-y-metricas/

Academia Parques: ¡Arrancamos! https://anpr.org.mx/academia-parques-arrancamos/

La Evaluación de Condiciones como estrategia de mantenimiento https://anpr.org.mx/la-evaluacion-de-condiciones-como-estrategia-de-mantenimiento/