¿El negocio es vender más metros cuadrados o mejores metros cuadrados? ¿Cuándo hablamos de plusvalía, puede existir un matrimonio por conveniencia entre el parque urbano y las empresas que desarrollan vivienda? ¿Qué otros valores económicos surgen en la comunidad al momento de establecer grandes parques?
Hoy vamos a hablar del papel del parque urbano en el aumento de plusvalía de los territorios aledaños a el. ¿Qué relación real existe entre el aumento de está plusvalía y las condiciones del espacio? ¿Es realmente una buena apuesta de las empresas que desarrollan vivienda, el construir y equipar mejores parques? ¿Qué ejemplos podemos conocer que demuestren el aumento de valor en las viviendas al momento de establecer parques de calidad.
Antecedentes
El aumento de valor en las propiedades aledañas a un parque, por el parque mismo, es un concepto que para nada es nuevo, el problema es que es poco conocido. Frederick Law Olmsted fue uno de los primeros en realizar un estudio que muestra que los parques aumentan el valor de las propiedades.
En 1856, un año antes de que comenzara la construcción del Parque Central de Nueva York, Olmsted estimó que los tres distritos que lo rodean estaban valorados en 26,4 millones de dólares. Después de la finalización del parque en 1873, este mismo grupo de propiedades tenían un valor de $ 236 millones.
Olmsted usó estas cifras para justificar el costo de $13.9 millones de dólares de la construcción de Central Park, la cual superó en gran medida el presupuesto original de $1.5 millones. En los próximos años, los ingresos fiscales generaron compensaciones mucho muy superiores que el costo de la construcción del parque. Hoy un departamento con vista al parque central de Nueva York, comienza su precio de venta arriba de los 10 millones de dólares.
Si el Parque Central es uno de los lugares que más quieren visitar las personas que van a Nueva York, si Olmsted pudo demostrar hace más de 150 años que era un super negocio no solo social pero económico, hacer parques con esta visión… que nos pasó que no aprendimos la lección?
Casos de éxito
Vamos a revisar algunos casos de éxito modernos, que se han empezado a documentar de manera profunda, sobre todo en los Estados Unidos y que en América Latina nos deben de servir de ejemplo. Tenemos muchas lecciones que aprender y comunicar sobre todo con la industria de los bienes raíces y desarrolladores de vivienda, quiénes son a final de cuentas los responsables directos, junto con las municipalidades, de ayudarnos a construir nuestras ciudades.
El High Line - Nueva York
Costo del proyecto: 250 millones de dólares aproximadamente
Año de apertura: 2005
2 billones de dólares de impacto económico según un estudio de HR&A
29 proyectos mayores de desarrollo
23 mil puestos de trabajo creados 24% + vs 5% Manhattan.
2,550 unidades habitacionales nuevas
1,000 cuartos de hotel nuevos
423,000 metros cuadrados de oficinas
5 millones de visitantes anualmente
Google estableció su corporativo en una propiedad de 121,000 m2 con un valor de: 2.4 mil millones de dólares
Facebook estableció una oficina de 274,000 m2 donde emplea a más de 5,000 trabajadores
Fuente: Amigos del High Line
El Millenium Park - Chicago
Costo del proyecto:490 millones de dólares aproximadamente
Año de apertura: 2004
Plusvalía atribuida a la construcción y equipamiento de Millenium Park: $1,400,000,000 usd
Ventas estimadas anuales de Millenium Park y sus negocios: $1,000,000,000,000 usd
Fuente: Ed Uhlir Ex Director del Millenium Park
The GreenWay - Boston
Costo del proyecto: 57 millones de dólares
Año de apertura: 2008
General Electric trasladó su corporativo de Connecticut a la bahía de Boston en el distrito de Sea Port en una propiedad de 200 millones de dólares.
Wayfair, un retail de servicio en linea, estableció sus oficinas corporativas empleando a más de 10,000 personas.
Documentos de apoyo
A pesar de que fue hace mas de 150 años cuando Olmsted estableció el primero estudio de plusvalías a las viviendas aledañas al Central Park, no ha sido hasta hace muy poco, menos de 20 años, que se empezaron a hacer estudios serios sobre este importantísimo tema. Y es que si logramos probar el caso, podremos cambiar la historia. Si logramos que la industria desarrolladora de vivienda pueda ver el espacio público como un activo y no al revés, estaremos dando un paso definitivo en una mejor construcción de nuestras ciudades.
Te vamos a compartir la referencia de tres documentos que nos puede servir a todos para construir un caso. Esta también es la invitación para que en tu ciudad o municipalidad, si hay planes de hacer un gran parque, podemos medir no solo el aumento de plusvalía sino otros indicadores importantes que nos pueden ayudar a fortalecer la narrativa.
Estudio 1
Fuente: Trust for the Public Land
Año: 2009
Título: Midiendo el Impacto Económico de un Sistema de Parques
Síntesis
Más de 30 estudios han demostrado que los parques tienen un impacto positivo en los valores de las propiedades residenciales cercanas.
El valor hedónico se ve afectado principalmente por dos factores: la distancia al parque y la calidad del mismo. Mientras que el valor próximo ("proximidad") se puede medir hasta 600 metros desde un gran parque, la mayor parte del valor está dentro de los primeros 150 metros.
El Trust for the Public Land ha optado por asignar un valor conservador del 5 por ciento como la cantidad que un parque puede sumarle al valor de todas las viviendas dentro que estén a menos de 150 metros de distancia. Los estudios, sin embargo, ha revelado que los parques excelentes tienden a añadir hasta un 15 por ciento al valor de una vivienda próxima.
Estudio 2
Fuente: Universidad Texas A&M
Año: 2011
Título: Informe de Valor Cuádruple Neto
Síntesis
Millennium Park, ubicado en Chicago, Illinois, se distingue por la calidad de su conceptualización, diseño, entrega y gestión. Elementos de diseño de clase mundial se han implementado en todo el parque asegurando que los visitantes sigan regresando al sitio.
Estos elementos y la popularidad resultante del parque han creado un aumento en el valor inmobiliario de la propiedad y los adyacentes a ella. El sitio del Parque se ha transformado de un lugar público en un destino internacional a medida que Chicago se ha elevado a su estado actual de "ciudad mundial”.
Los alquileres en edificios de apartamentos adyacentes al parque aumentaron un 22,4% desde que el parque abrió sus puertas en 2004. Millennium Park añade claramente valor a los bienes raíces residenciales con vistas a la propiedad. Existe un exceso de $125 dólares por pie cuadrado en el precio de las propiedades con vista al parque. Esto ilustra aún más el deseo de la gente de vivir cerca de parques y otras actividades. Millennium Park ha añadido valor inmobiliario a los alrededores.
Estudio 3
Fuente: Urban Land Institute
Año: 2018
Título: El caso del Espacio Abierto - Por qué la Industria Inmobiliaria Debería Invertir en Parques
Síntesis
El documento explora los beneficios de la participación del sector privado en la creación, mantenimiento, y programación de parques, desde mayores rendimientos de la inversión para desarrolladores que incluyen espacios abiertos en sus proyectos hasta mejores resultados en la salud comunitaria.
Esta publicación del Urban Land Institute incorpora investigaciones realizadas por el personal de ULI, así como las aportaciones de las entrevistas con las partes interesadas, incluso con miembros de ULI que han desarrollado o apoyado parques y espacios abiertos a través de sus inversiones en proyectos.
Conclusiones
No es casualidad que en la última década nos encontremos cada vez más fraccionamientos, colonias o desarrollos habitacionales que en el nombre comercial del proyecto, se utiliza la palabra PARQUE: Parque Central, Entre Parques, Fraccionamiento del Parque… son algunos de estos nombre comerciales. Si los desarrolladores ya empiezan a ser más conscientes de esta relación positiva, qué falta para poder lograr que se hagan más y mejores parques?
Estas son pues las conclusiones mas importantes sobre el matrimonio que debe de existir entre quienes construyen las ciudades y sus espacios púbicos. Pensando en que esta relación es un ganar-ganar para ambas partes, podemos concluir lo siguiente:
1.- El aumento de la plusvalía en viviendas aledañas o adyacentes a los parques urbanos de calidad, bien programados y administrados, es una realidad que si bien no es muy conocida, existe y es importante que la tomemos en cuenta al momento de planear, diseñar y construir nuestros parques.
2.- Existen numerosos estudios que demuestran que esta relación es real y que se puede cuantificar.
3.- El aumento de plusvalía no es el único beneficio económico que los parques puede generar en nuestras ciudades. Acompañando a este concepto, siempre existen beneficios paralelos como el aumento de la competitividad, oferta de mas y mejores empleos y generación de concesiones entre otros.
4.- Si eres un desarrollador de vivienda, no solo tienes un compromiso para con la comunidad al momento de construir ciudad; tienes una oportunidad que se puede traducir en hacer mucho más atractiva tu oferta comercial a través de los parques urbanos. Tus clientes además te lo agradecerán por años.
