Möblierte WG-Vermietung in Deutschland ist eine der größten Lügen in 2026. In diesem Video zeige ich dir, warum du Gefahr läufst, alles zu verlieren, wenn du an diesem Geschäftsmodell festhältst – und ich zeige dir eine Alternative, mit der du mehr Cashflow generierst und gleichzeitig deutlich mehr Rechtssicherheit hast. Sie heißt Kurzzeitvermietung und ist für viele WG-Vermieter womöglich die Rettung.

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Unbekannt

Und ich mache mir wirklich Gedanken über die deutsche mobilen Szene. Und warum? Viel zu viele Portfolios sind auf folgendem Konzept aufgebaut, nämlich WG Vermietung oder möblierter Vermietung. Aber der Himmel trübt sich, ist in graue Wolken zu erkennen und bereits auch die ersten Niederschläge. Was ihr beachten solltet und wie ich zu dem Thema stehe, das werdet ihr im folgenden Video erfahren.

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Unbekannt

Und es gibt drei wesentliche Komponenten, die ich mit euch besprechen möchte im Kontext der möblierten Vermietung und der WG Vermietung. Das erste wichtige Thema ist das Thema der Profitabilität. Also wie viel Sinn macht das Ganze? Wie positiv ist das Ganze für meine Exceltabelle? Ihr seid jetzt vielleicht an Standorten unterwegs, wo normalerweise fünf oder 6 % brutto Mietrendite erzielbar wären.

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Unbekannt

Und was können in diesem Fall machen? Vielleicht acht, vielleicht neun, vielleicht auch zehn, vielleicht aber auch mehr Prozente? Aber sind diese beiden Renditen tatsächlich miteinander vergleichbar? Also die 5 % aus der konventionellen Vermietung und vielleicht mal acht, neun oder zehn aus dem vierten Vermietung? Und die klare Antwort lautet Nein, weil er hier zusätzliche Kosten haben werdet. Und das sind Kosten für Ausstattungen, Kosten für Möblierung, Kosten dafür, dass man eine Wohnung nach Auszug auch wieder frisch machen muss.

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Unbekannt

Denkt daran, in den Gemeinschaftsflächen haben wir hier einmal Striemen, ist es bei Auszug keiner gewesen. Und glaubt mir, ich habe selber eine große Anzahl an studentischen Zimmern vermietet. Es sind häufig erst Nutzer Leute, die erstmalig in ihre eigene Wohnung ziehen, die alles die Toilette runterspülen. Es ist am Ende des Tages keiner gewesen. Genauso wenig wie die Streifen an der Wand oder die Arbeitsplatte in der Küche, die jetzt zerstört ist, weil eine heiße Pfanne darauf gestellt worden ist.

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Unbekannt

Das heißt, ihr müsst hier definitiv nicht nur basismäßig mit Kosten für die Ausstattung und für das Aufsetzen dieser möblierten Einheit, sondern ihr habt auch höhere laufende Kosten, insbesondere für den Kontext der Instandhaltung und ähnlichem. Jetzt kommt ein ganz, ganz wichtiger Punkt, den viele vergessen der Faktor Zeit. Wie viel Arbeitszeit stecke ich hier eigentlich rein? Und das steht in einer direkten Korrelation zur Profitabilität.

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Unbekannt

Habe ich vielleicht jetzt eine 70 Quadratmeter Wohnung und ich mache entscheide mich, hierfür drei Zimmer zu vermieten und würde normalerweise eine langfristige Vermietung anstreben. Dann würde im Durchschnitt in dieser 70 Quadratmeter Wohnung, wenn ich das vielleicht an ein paar mit Kind vermiete, der Mieter drei, vier oder fünf Jahre bleiben. Das heißt, ich hätte vielleicht nach vier Jahren ein Mieter wechsel, ich hätte nach vier Jahren den Aufwand, der damit einhergeht neuer Mietvertrag, Schluss usw und so fort.

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Unbekannt

Das Ganze entsprechend an einen Steuerberater weiterzugeben. Wie sieht das Ganze jetzt hier aus? Hier habe ich jetzt nicht mehr einen Mieter, der vier Jahre bleibt, sondern ich habe 3 Meter, die vielleicht im Durchschnitt nur 1,6 Semester oder vielleicht ein knappes Jahr bleiben. Und wenn ich jetzt mal in einem Szenario bleibe, dass ich im Durchschnitt ein Jahr bleiben bei drei Zimmern, so hätte ich hier alle vier Monate einen Auszug, den ich steuern, den ich managen, wo ich eine neue Vermietung machen muss, wo ich das Ganze buchhalterisch wieder anlegen muss, wo ich einen Vertrag vorbereiten muss etc. pp.

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Unbekannt

Das Geschäft sieht also viel kleinteiliger. Habe ich vorher für die 70 Quadratmeter Wohnung beispielsweise 800 €, also 9.600 € im Jahr bekommen. Und so muss ich erst nach knapp 40.000 € Mietertrag eine Neuvermietung umsetzen. Das heißt also 40.000 €. Und da muss ich mich wieder um neues Vermietungsgeschäft kümmern versus Hier muss ich mich ja nach vier Monaten einer WG Zimmer Miete gegebenenfalls schon wieder neu kümmern.

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Unbekannt

Und wenn ich jetzt mal sage, das WG Zimmer kostet 500 € im Monat und das sind ja sogar 500 € in der Regel warm, also inklusive Nebenkosten. Aber ich tue euch jetzt sogar den Gefallen und tue so, als wären die 500 € kalt. Dann müsste ich mich hier alle zwei, alle zweieinhalbtausend Euro um einen neuen Mieter kümmern. Das Ganze ist also ein viel kleinteiligeres Geschäft.

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Unbekannt

Ich muss mich um viel kleinere Beträge kümmern und das Ganze administrieren und orchestrieren. Und ja, es gibt immer mal wieder WGs, die halt irgendwie länger oder da bringt der eine Mieter den nächsten schon wieder mit rein. Aber darauf könnt ihr euch nicht verlassen. Das ist nicht die Regel und das ist auch nicht dauerhaft so, das kann ich euch einfach faktisch aus meiner eigenen Erfahrung und aus der Erfahrung, von der Beratung von vielen, vielen Kunden sagen, die das Geschäft genauso betreiben.

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Unbekannt

Und was man hier jetzt einfach mal konsequent in die Profitabilität einberechnen muss, ist die eigene Zeit. Ich sehe hier Leute, sie sind Ingenieure, Sie sind in akademischen Berufen, die sind Handwerksmeister, was auch immer. Leute, die wirklich hohe Stundensätze haben, die auch in ihrem Angestelltenverhältnis vielleicht 50, 60 € in der Stunde verdienen. Und was machen Sie hier? Na klar. Sie schenken all Ihre Zeit diesem Geschäftsmodell.

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Unbekannt

Sie rechnen es nicht konsequent aus. Sie preisen ihre eigene Arbeitszeit nicht und subventionieren quasi so faktisch das Geschäft mit. Da würde ich jetzt konsequent die selber eingesetzte Zeit, die on top entsteht, für das Aufsetzen und das Bewirtschaften des Geschäftsmodells, hier an der Stelle konsequent einrechnen und von meiner Profitabilität von meiner gesamten Kapitalrendite abziehen. Und würde ich jetzt von meiner gesamt Kapitalrendite auch noch mal on top die erweiterten Bewirtschaftungskosten die Ausstattungskosten abziehen, so würde ich feststellen, dass ein signifikanter und substanzieller Teil dessen, was ich mehr an Ertrag generiere, de facto für Kosten abgeht, die ich entweder direkt sehe, beispielsweise über Instandhaltungsmaßnahmen und Ähnliches, die über die einzelnen Wochen und Monate anfallen oder aber auch eben nicht

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Unbekannt

sehe, weil es meine eigene Arbeitszeit ist und ich diesen riesigen unternehmerischen Fehler mache, meine eigene Arbeitszeit nicht zu bepreisen. In der Regel klappt spätestens dann das Geschäftsmodell, wenn sich Mitarbeiter um diese Einheiten kümmern sollen. Ganz einfach bei uns auch so eine Sekretärin wird bei uns mit knapp 40 € Stundensatz kalkuliert in der Stunde. Das heißt, wenn Sie sich da irgendwie eine Stunde um ein Zimmer kümmern würde oder zwei um eine neue Vermietung, um Problem, um das Koordinieren, um das Beauftragen eines Handwerkers, weil ein Abfluss verstopft ist oder ähnliches?

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Unbekannt

Ja, dann würdet ihr schnell merken, dann würde diese margin Luft aufgehen und das ganze wäre auf einmal verpufft und gar nicht mal mehr so spannend. Das heißt, hier kommt es häufig zu einer ganz falschen Betrachtung der Profitabilität, weil Äpfel mit Birnen verglichen werden, weil Kosten Positionen nicht gesehen werden, weil sie immer mal wieder so plätschern wie beispielsweise Instandhaltungen, Maßnahmen und Ähnliches.

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Unbekannt

Und weil ganz substanzielle Kosten Positionen eigentlich die wichtigste Kosten Position eurer Zeit gar keine Berücksichtigung in dieser Betrachtung, in dieser Berechnung findet. Aber das ist es noch nicht. Das ist nicht der einzige Grund, warum ich sage Mensch, das ist für euch nicht das geeignete Geschäftsmodell, wenn ihr euch mit Immobilien Freiheit aufbauen wollt. Die größere Problem ist ein rechtliches und der Gesetzgeber hat das nicht sehr, sehr kritisch gesehen.

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Unbekannt

Dass in vielen Städten, aber in vielen kleineren Städten Wohnungen gebaut wurden und für viel mehr auf den Quadratmeter vermietet worden sind. Und da wird gerade konsequent nicht nur durch die aktuelle BGH Rechtsprechung, sondern auch durch einige Präzedenzfälle dem Ganzen einmal die Luft abgeschnürt. Und zwar ist es so, dass du in Deutschland nur einen angemessenen Aufschlag nehmen darfst für die Ausstattung einer Wohnung.

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Unbekannt

Das heißt, dass beispielsweise ein Mietspiegel Du hast eine Vergleichsmiete, die du nehmen darfst. Ja, da liegen schon mal häufig viele einfach drüber und dann werden einige Möbel reingestellt und die Miete wird auf den Quadratmeter verdoppelt. Das funktioniert aber nicht. Gucken uns das Ganze mal wieder. Ein Beispiel der 70 Quadratmeter Wohnung mit drei WG Zimmern an wäre hier beispielsweise eine Miete zulässig von 11 € pro Quadratmeter, so hätte hier unser Eigentümer 770 € Kaltmiete.

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Was machen jetzt viele Eigentümer? Die sagen Ja Mensch, gut, die Stadt das Ganze einfach mal aus. Ja, und nehmen wir jetzt hier pro Zimmer 450 €, sagen wir mal, wir sagen jetzt mal wieder kalt. Also noch mal positiver für den Vermieter. Und das wäre dann gleich 1.350 € im Monat. Also ihr kennt hier schon einen erheblichen Unterschied 620 €, die jetzt erstmal der Eigentümer mehr bekommt.

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Unbekannt

Wie gesagt, eigene Arbeitszeit und Ausstattung nicht einberechnet. Arbeit können sich der eine oder andere denken. Ja Mensch, das ist ja gut, ist ja spannend. Klingt ja erstmal gar nicht so wenig ist richtig. Jetzt macht der ein oder andere denken ja Mensch, klingt ja erstmal ganz okay. Roundabout 620 € dafür. Jetzt wird der ein oder andere denken, er klingt ja ganz okay.

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Unbekannt

620 €. Jetzt habe ich vielleicht noch mal eine Zeit nicht berücksichtigt und die Möbel nicht. Aber klingt ja erstmal vielleicht ganz schmackhaft, mag man denken, aber das Ganze ist verboten. Das Ganze ist illegal. Das Ganze ist ein Geschäftsmodell, was auf Treibsand aufgebaut ist, weil die Gerichte haben klar entschieden, es ist nur ein sogenannter angemessener Aufschlag für das Inventar zulässig.

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Unbekannt

Und ansonsten hat euer Mieter was Anspruch, dass ihr die zu viel erhaltene Miete an ihn oder an sie zurückführen müsst. Und wie sieht das Ganze aus? Sagen wir mal, diese Wohnung würde für 10.000 € ausgestattet. Und hier gibt es unterschiedliche Gerichtsentscheidung zu unterschiedliche Präzedenzfälle. Aber viele drehen sich so darum, dass man sagt, 1 % des Zeitwerts oder 1 % der Anschaffungskosten des Inventars darf im Monat an Mietaufschlag auf die Mieter aufgeschlagen werden.

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Unbekannt

Das heißt im Beispiel 10.000 €. 1 % davon wären 100 €. Das heißt, es wäre im konkreten Beispiel ein Miete von 880 € zulässig und eben nicht von 1.350 €. Das heißt eigentlich, die gesamte Profitabilität schmilzt weg. Und wenn ihr jetzt mal ganz realistisch seid 1 % im Monat für das, was ihr da an Ausstattung reingefuttert habt, das würde dazu führen, dass ihr acht Jahre braucht, um euer Inventar zu amortisieren.

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Unbekannt

Und sind wir mal ganz ehrlich wie sieht das meiste Inventar nach acht Jahren aus? Damit ist das Geschäftsmodell eigentlich in Gänze komplett getötet worden. Und jetzt mögt ihr denken Ja gut, wo kein Kläger, da kein Richter. Das mag vielleicht auch richtig sein, aber dem Kläger wird es immer einfacher gemacht. Und das ganze durch Online Denunziation Plattformen. Und es gibt mittlerweile Startups, die schalten ganz gezielt Werbung darauf auf junge Menschen, auf Expats, auf Studierende und sagen Hey, hast auch du 700 € für dein Zimmer bezahlt?

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Unbekannt

Wir helfen dir, bis zu 80 % der Miete zurückzuzahlen. Hier unten geht es jetzt zum kostenlosen Check und Sie prüfen dann ganz ohne Kosten für euch, ob ihr Miete zurückbekommt. In der Regel läuft das Ganze immer auf einen außergerichtlichen Vergleich heraus und die Leute müssten dann wirklich zahlen. Die müssten dann abdrücken. Aber wir sehen gerade, das bekommt immer mehr Traktion.

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Unbekannt

Das passiert immer häufiger, dass Mieter ihre Vermieter anschwärzen für zu viel gezahlte Miete, weil sie beispielsweise direkt über Werbeplattformen oder ähnliches auf diese Kanzleien gelotst werden und dann entsprechend sich mit den Mietern in der Regel außergerichtlich einigen. Und glaubt mir, und jetzt hört auf meine Worte. Das ist etwas, was in den nächsten Jahren in der Breite im gesamten Markt ankommen wird.

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Unbekannt

Es wird die Normalität werden, dass Leute, die möbliert angemietet haben oder auch generell grundsätzlich angemietet haben, immer checken werden Ist das angemessen? Darf er das? Oder habe ich hier beispielsweise den Anspruch, Geld zurückzubekommen? Weil schaut euch das Ganze an, in dem Beispiel haben wir jetzt hier dem Vermieter über 500 € abgenommen. Das sind pro Zimmer 160 € zu viel, der genommen hat.

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Unbekannt

Und das wird jetzt für diesen Studenten ungefähr 2.000 € für nur ein Jahr Anmietung bedeuten. Na logo, meldet sowas ein Student. Na logo, möchte er an dieser Stelle die Kohle zurückhaben. Das heißt, dieses Geschäft ist hochgradig unsicher. Und merkt euch bitte meine Worte. In den nächsten Jahren wird das Thema in die Breite gehen. Und Leute, die sich jetzt noch sicher fühlen, werden ganz schnell kalte Füße bekommen.

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Unbekannt

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Unbekannt

Ihr könnt doch ganz einfach eure Wohnungen um nutzen. Ihr könnt eine Nutzungsänderung erwirken und dann? Dann sei die aus dem Wohnungs Mietrecht heraus. Ihr könnt das für eure Unterkunft gegenüber dem Gast nehmen, was auch immer ihr haben wollt. Und selbst wenn ihr sagt, ihr wollt nicht selber Kurzzeitvermietung betreiben, dann könnt ihr eure Einheit um nutzen und langfristig über ein Gewerbe mit Vertrag an einen Kurzzeitvermieter vermieten oder verpachten und könnt auch hier eine viel höhere feste Miete abrufen, weil wir hier nicht im Wohnungs Mietrecht unterwegs sind.

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Unbekannt